28 janvier 2017

LPPPL: la préemption en toute décontraction

Au milieu des divers objets fédéraux, les Vaudois voteront aussi le 12 février pour un objet législatif au nom barbare, la Loi cantonale vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL).

Issue d'un accouchement difficile, la LPPPL est la réponse des autorités à une initiative de l'ASLOCA intitulée "Stop à la pénurie de logements". Le texte demandait une implication plus grande des pouvoirs publics pour créer du logement abordable, et la volonté de l'association fut suffisamment entendue par le Conseil d'État vaudois pour qu'elle en retire son initiative.

vaud,prise de position,votation du 12 février 2017,immobilierVisant à la "préservation et à la promotion du parc locatif", la loi, en résumé:

  • donne un droit de regard de l'État sur les travaux de rénovation et peut les empêcher ;
  • crée un droit de préemption ;
  • encadre les plans d'affectation des communes pour augmenter la proportion de logements locatifs.

La loi est relativement touffue et partisans et opposants ne s'entendent même pas sur le sens à donner à plusieurs de ses articles. Il suffit de lire le texte pour voir que nous allons peut-être inaugurer une usine à gaz qui fournira, n'en doutons pas, une belle matière première pour avocats et tribunaux pendant les années à venir.

Les milieux immobiliers, vent debout contre cette immixtion administrative dans les moindres rouages de leur métier, clamèrent que la LPPPL n'arrangerait en rien la pénurie de logement dans le canton et lancèrent un référendum. Ils furent rejoints par le PLR et l'UDC, qui s'indignèrent contre la violation flagrante du droit de propriété que représente le droit de préemption.

Préemption à la française

Peu de pays pratiquement la préemption avec autant d'abandon que la France, qui a développé un arsenal de lois permettant à l'administration publique de s'emparer de n'importe quel logement pratiquement à n'importe quel prix.

En France, si M. Martin vend sa maison pour 500'000 € à Mme Dubois, l'État peut intervenir au moment de la transaction pour se substituer à Mme Dubois. M. Martin ne vendra pas à sa voisine qui convoitait ce logement pour ses enfants, mais à l'État. Mme Dubois n'a droit à aucun dédommagement pour s'être fait souffler au dernier moment le bien qu'elle entendait acquérir.

M. Martin et Mme Dubois se connaissent. Le vendeur est outré par cette façon de faire, et refuse finalement la vente - en France, il en a encore le droit. Mais alors, il ne peut plus vendre son bien. Du tout. Même dix ans plus tard, il n'aura qu'une seule possibilité pour le vendre: à l'État, et au prix de 500'000 € qu'il avait refusé dix ans plus tôt. Tant pis pour la hausse immobilière survenue entre-temps.

Parallèlement à cela, l'État peut aussi décider que pour un bien de cette qualité, selon son estimation, etc., une somme de 350'000 € est au bout du compte largement suffisante - il ne faut pas gâcher d'argent public, n'est-ce pas? M. Martin n'avait qu'à être moins gourmand au départ. Cochon de propriétaire, tiens!

Préemption à la suisse

Depuis qu'elle a pris son envol, la préemption française, méritant largement le qualificatif de vol légal, a brisé de nombreuses vies et continue de provoquer ses ravages, ruines personnelles et suicides.

À l'argument que la version vaudoise est plus mesurée, il est important de répondre que la préemption française partait au départ d'un postulat tout à fait similaire à celui de la LPPPL aujourd'hui: se substituer à l'acheteur pour acquérir à sa place un bien immobilier. Ce n'est qu'ensuite qu'elle "évolua" pour devenir ce monstre législatif tentaculaire.

vaud,prise de position,votation du 12 février 2017,immobilierLa variante suisse a ses propres défauts ; la préemption doit être décidée dès que le bien est mis en vente. Cela risque d'entraîner des situations de corruption (où un vendeur surévalue volontairement un bien qu'il sait convoité par la commune) ou un imbroglio des plus complexes, notamment lorsque le prix à la vente d'un bien change au cours du temps.

Le droit de préemption vaudois est "encadré", c'est vrai, mais le cadre est souple. Utilisable dès que le taux de logements vacants est inférieur à 1,50%, situation vérifiée depuis plus de quinze ans à Lausanne, il s'applique à toutes les ventes de terrains, d'immeubles et de maisons dans 61 communes vaudoises représentant 60% de la population. Il s'applique même à certaines ventes au sein d'une famille (entre un oncle et son neveu par exemple). Même des parcelles de moins de 1'500 mètres carrés dans les plus petits villages peuvent être concernées si elles sont attenantes à un terrain communal.

La loi est conçue pour que peu de transactions immobilières échappent au droit de préemption. Si la LPPPL était en place aujourd'hui, elle aurait pu concerner environ 7'000 des actes notariés de ces deux dernières années.

Si la LPPPL passe, il sera bien plus difficile pour qui que ce soit de s'opposer à ses amendements futurs - lorsqu'on se rendra compte que l'administration aura besoin de plus de temps pour statuer, lorsqu'on trouvera que les prix sont tout de même bien élevés par rapport aux deniers dont disposent les communes...  À partir du moment où la porte de la préemption est ouverte, il sera impossible de la refermer. Ceux qui abhorrent la propriété privée en salivent d'avance.

Une mauvaise réponse à une pénurie réelle

La préemption n'est que l'aspect le plus symbolique de la LPPPL mais certainement pas le seul. Elle affecte aussi le zonage, le coût des constructions, les loyers, introduit des autorisations pour les rénovations, et ainsi de suite. Il faudrait un livre entier pour démonter ses 43 articles, et on peut être à peu près certain que l'écrasante majorité des citoyens qui se prononceront dans les urnes n'auront même pas jeté un regard sur le texte de la loi. Comme trop souvent, ils se contenteront d'écouter l'enivrante mélopée entonnée par les partisans du projet.

Ses adversaires annoncent un échec inévitable sur le terrain. Ils ont raison: la LPPPL essaye de résoudre un problème sans s'attaquer à ses causes. Et la cause, tout le monde la connaît: l'immigration de masse, la pression démographique qui surcharge les infrastructures et emmène les loyers dans une spirale à la hausse. Mais allez dire ça à des socialistes! Ils fuiront la discussion en criant et en se bouchant les oreilles.

Remplacer les règlements actuels (LDTR et LAAL) par un corset législatif régissant tous les aspects de l'immobilier ne va évidemment pas régler la pénurie, puisqu'elle est liée à l'équilibre entre l'offre et la demande. Même l'accroissement de l'offre visé par la LPPPL est déficient. Un positionnement pro-locataire est stérile sur le plan immobilier, car propriété et location sont liées. Lorsqu'un locataire déménage dans une maison neuve, il libère un logement locatif. Or, bien des locataires souhaiteraient devenir propriétaires et n'y parviennent pas aujourd'hui. En poussant uniquement à la construction de logements locatifs, la LPPPL éloignera leur rêve d'autant.

La LPPPL rendra toutes les opérations immobilières plus lentes et bureaucratiques, rajoutant l'incertitude administrative aux écueils que doivent déjà affronter les familles tentant d'accéder à la propriété. Des mécanismes de "surface bonus" permettront de transformer encore plus vite les banlieues de nos villes en cages à lapins, les promoteurs étant encouragés à construire des logements médiocres au prix le plus bas. Les autorités auront leur mot à dire même sur des rénovations.

Un canton de Vaud bétonné par des programmes de construction de masse de logements de faible qualité dans le vain espoir de loger toute la population attirée à travers la libre-circulation, est-ce vraiment l'avenir pour lequel voteront les Vaudois le 12 février?

Commentaires

Si vos élus veulent vraiment accélérer le processus, ils n'ont qu'à proposer à la France de gérer directement la Suisse comme un TOJ (territoire d'outre Jura), ce sera moins tortueux que de recopier une à une toutes les lois françaises.

Écrit par : simple-touriste | 28 janvier 2017

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